Recueil Mise à jour le 11 Septembre 2019 24 Vues


Actualités de droit bancaire et des garanties du crédit – Août 2019

Recueil LGA 2019 , N024
Par Mariama DIABY, Doctorante en droit, Attaché Temporaire d'Enseignement et de Recherche - Université Paris 13

Sommaire

La qualité de propriétaire condition sine qua non à la mise en œuvre d’une hypothèque sur un bien

La Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan a décidé que le créancier ne pouvait valablement inscrire une hypothèque conservatoire sur le bien querellé dans la mesure où ledit bien n’est pas la propriété du débiteur ; elle fonde ainsi sa décision sur l’alinéa 1 de l’article 213 de l’acte Uniforme portant organisation des sûretés qui dispose que : « pour sûreté de sa créance, en dehors des cas prévus par les articles 210 à 212 du présent acte uniforme, le créancier peut être autorisé à prendre inscription provisoire d’hypothèque sur les immeubles de son débiteur en vertu d’une décision de la juridiction compétente du domicile du débiteur ou du ressort dans lequel sont situés les immeubles à saisir »; la décision de la cour est fondée puisque l’alinéa 1 de l’article 213 susvisé est clair et induit sans ambiguïté que l’immeuble objet de l’hypothèque doit appartenir au débiteur.


Cour d'appel de Commerce d'Abidjan, 1ère Ch., Arrêt n°105/2019 du 28 Mars 2019

Une banque accorde un prêt à un client et en contrepartie celui-ci consent une hypothèque sur une parcelle de terrain qu’il aurait héritée de sa défunte mère. Comme condition, le débiteur devait muter à son nom, le titre foncier de ladite parcelle dans un délai prévu dans leur convention et qu’il n’a pas respecté. La banque l’ayant constaté décide de mettre en œuvre l’hypothèque et obtient de la juridiction présidentielle du Tribunal de Commerce d’Abidjan une ordonnance d’inscription provisoire d’hypothèque. Cependant, sa demande en validation de cette inscription sera rejetée par la suite par le Tribunal de Commerce Abidjan. Elle reproche au Tribunal d’avoir statué ainsi, et ce au motif que le terrain n’est point la propriété du débiteur. Insatisfaite par cette décision, la banque interjette appel devant la Cour d’Appel de commerce d’Abidjan pour que le jugement soit infirmé. La Cour d’Appel rend un arrêt confirmatif au regard de l’article 213 de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés.

I- L’appartenance du bien au débiteur : condition nécessaire à la constitution de l’hypothèque

Selon l’article 190 de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés, « L'hypothèque est l'affectation d'un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie d'une ou plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu'elles soient déterminées ou déterminables. Elle est légale, conventionnelle ou judiciaire ». Que le premier article consacré à la constitution de l’hypothèque énonce clairement l’exigence d’appartenance de l’immeuble concerné au débiteur n’est pas fortuit. L'hypothèque est une sûreté immobilière qui permet d’inscrire un droit de préférence sur un bien immobilier rendant possible le désintéressement prioritaire du créancier en cas de vente de celui-ci. Un droit de suite est également inscrit sur le bien ; il permet au créancier de saisir le bien, objet de la sûreté, peu importe dans quelles mains il se trouve.

La sûreté est « actionnée » dès lors que le débiteur est défaillant et ne parvient plus à honorer ses engagements. Généralement, le créancier fait procéder à la saisie du bien pour le mettre en vente.

La constitution de l’hypothèque est lourde de conséquences dans la mesure où le bien en cause est exclusivement un bien immobilier, donc de valeur pécuniaire importante. Les droits et privilèges accordés au créancier sur le bien n’ont de sens qu’en ce qu’ils grèveront le bien propre du débiteur. Il est en effet difficile de concevoir qu’un débiteur puisse accorder à son créancier plus de droits qu’il n’en a sur le bien concerné par l’hypothèque. La sûreté ne peut valablement être constituée et produire ses effets qu’à la condition que le débiteur bénéficie d’un droit de propriété.

Le droit de propriété est selon l’article 544 du Code civil[1] « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ». En vertu du droit de propriété l’on dispose de l’usus, le fructus et l’abusus qui en sont les démembrements et qui permettent respectivement d’user du bien, d’en tirer les fruits et de le vendre. Conformément à la jurisprudence traditionnelle qui est unanime quant au fait que l’hypothèque sur la chose d’autrui est nulle et d’une nullité absolue, la Cour commune de Justice et d’Arbitrage a à son tour confirmé cette exigence de propriété du bien. Elle a retenu qu’il « résulte des articles 127 de l'AUS non révisé et 400 du Code civil guinéen que l'hypothèque consentie sur un bien appartenant à autrui est frappée de nullité absolue[2] ». La propriété peut être acquise par dévolution successorale. Dévolution qui n’est malheureusement pas garantie ad vitam aeternam et qui connait des limites.

II- Les limites de la dévolution successorale dans l’acquisition de la propriété

Selon l’article 711 du code civil[3], « la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations ». Ainsi l’on peut acquérir la propriété d’un bien par l’effet de nos droits successoraux , droits détenus envers nos ascendants par exemple. Il convient néanmoins de préciser que l’acquisition du bien par dévolution successorale n’est pas automatique. La transmission du bien et son passage du patrimoine du de cujus à celui de son ayant droit est réalisée suivant une procédure précise qui aboutit à la mutation de titre foncier en faveur de l’héritier.

Il est vrai qu’en l’espèce, la débitrice a bien entendu reçu le bien litigieux par dévolution successorale de la part de sa défunte mère. Mais il est tout aussi vrai que l’immeuble a été proposé en garantie hypothécaire sous la condition suspensive de la mutation dudit titre au nom de la débitrice. Et que la formalité n’a pas été accomplie ou du moins la procédure n’a pu aboutir entraînant ainsi le maintien du de cujus dans les livres fonciers. L’échec de la mutation de propriété étant dû non pas à la mauvaise foi de la débitrice mais à la déchéance du droit de succéder à son égard.

En effet l’acte de notoriété faisant de la débitrice l’unique héritière de sa mère, date du 02 août 2013, soit 53 ans après le décès de celle-ci, alors que le droit d’accepter ou de refuser une succession se prescrit au bout de trente ans ; de sorte qu’elle est déchue du droit de succéder à sa mère. La déchéance du droit de succéder de la débitrice exclut définitivement la débitrice des potentiels propriétaires de l’immeuble litigieux dans la mesure où l’acquisition par dévolution successorale n’aura jamais lieu à son profit. La qualité de propriétaire du bien étant une condition sine qua non à l’inscription d’une hypothèque, l’arrêt confirmatif de la Cour d’Appel de commerce d’Abidjan en date du 28 mars 2019, visant le refus de l’inscription d’une hypothèque sur le bien en cause est juridiquement fondé. Rappelons à toutes fins utiles que la décision aurait été différente si la vocation successorale de la débitrice n’était pas remise en cause et que les formalités relatives à la mutation du titre foncier étaient simplement en cours. La Cour Commune de Justice et d’Arbitrage a effectivement retenu que « si le constituant d’une hypothèque doit en principe être titulaire du droit réel et être capable d’en disposer, il est admis que l’hypothèque puisse être constituée sur un droit réel en cours d’immatriculation et que la procédure de saisie immobilière puisse être poursuivie jusqu’à l’adjudication qui, elle, doit être différée jusqu’à l’obtention du titre foncier[4] ».

 


[1] Code civil français, Code civil ivoirien, Code civil Burkinabé, Code civil camerounais, Article 824 du Code civil guinéen….

[2] CCJA, 1ère Ch. Arrêt n 228/2017 du 14 Décembre 2017. Décision rendue à propos du pouvoir d’administration des biens du mineur par les parents qui devait être analysé comme un acte conservatoire ; les parents ne sont pas propriétaires des biens du mineur, ils ne peuvent donc consentir une hypothèque sur lesdits biens.

[3] Code civil français, Code civil camerounais, Code civil burkinabé, Code civil ivoirien….

[4] CCJA, 2e Ch., Arrêt n° 25/2018 du 08 Février 2018. En l’espèce le débiteur a acquis un immeuble en pleine propriété de la succession de son père comme il résulte de l’attestation immobilière établie par Maître Cheickna SYLLA, notaire, du 20 octobre 2004 et sous la condition, consentie et acceptée des parties que le constituant opère la constatation de ses droits réels immobiliers au livre foncier d’Abidjan.











Pour citer cet article :
Mariama DIABY, Actualités de droit bancaire et des garanties du crédit – Août 2019, Recueil LGA, N024, Août 2019