Recueil Mise à jour le 11 Septembre 2019 35 Vues


Actualités de droit commercial - Juillet 2019

Recueil LGA 2019 , N023
Par Patrice Samuel Aristide BADJI, Agrégé des Facultés de droit, Enseignant - Université Cheikh Anta Diop (Sénégal)

Sommaire

1- fixation judiciaire du montant du loyer en tenant compte des rapports d’expertise

2- Impossibilité pour un preneur  arguant s’être acquitté de sa dette vis-à-vis du bailleur devant les juges du fond, de soutenir devant celui de cassation l’absence de lien contractuel avec le bailleur


1- fixation judiciaire du montant du loyer en tenant compte des rapports d’expertise

Sommaire

Le juge peut, en se basant sur les rapports d’une expertise qu’il a ordonnée, fixer le montant du loyer.

Cour d’appel de commerce d’Abidjan, 1e chambre, Arrêt n°022/2018, 20 décembre 2018

Le 11 mai 2018, le juge des référés du Tribunal de commerce d’Abidjan a rendu une ordonnance où il s’est déclaré incompétent au profit de la juridiction présidentielle de la  Cour suprême, mis les dépens à la charge de la société civile immobilière JABMA qui l’avait saisi pour la révision du loyer . Le 19 juin 2018, la société civile immobilière JABMA a relevé appel de cette ordonnance non sans préciser qu’elle a donné à bail à Monsieur ZALGHOUT Hussein Mohamed  deux entrepôts sis en Zone 4, Rue Thomas Edisson sis à Marcory Zone 3 C d’une superficie de 1.150 mètres carrés pour un loyer mensuel de 2.750.000 ; que le 16 mars 2018, par exploit d’huissier, elle a informé le preneur de l’augmentation du loyer (celui-ci sera de 3.250.000) à compter du mois de juillet ; le 05 Avril 2018, elle a saisi le juge des référés pour la révision du loyer suite à la protestation du preneur. Le juge des référés du tribunal de commerce d’Abidjan s’est néanmoins déclaré incompétent.

Devant la Cour d’appel, la société civile immobilière JABMA reproche au juge des référés de se déclarer incompétent alors que relativement à la révision du loyer, la Cour suprême a confirmé, par arrêt du 16 mars 2017, l’ordonnance du 13 mai 2016 fixant le montant du nouveau loyer à 2.750.000 au lieu de 2.500.000. Ce faisant, le pourvoi dont se prévaut le défendeur n’a aucune incidence sur la présente procédure de révision. Elle sollicite :

-l’infirmation de l’ordonnance querellée ;

-que la Cour d’Appel dise le juge des référés compétent pour connaître de la demande de révision du loyer ;

-la fixation du montant du nouveau loyer à 3.250.000

De son côté, le défendeur soutient que  c’est à juste titre que le juge des référés s’est déclaré incompétent pour statuer sur une nouvelle demande de révision du loyer puisqu’une contestation y relative est déjà pendante devant la Cour suprême, la décision du juge des référés ne peut faire grief à celle rendue par une juridiction supérieure suivant l’article 222 alinéa 2 du Code procédure civile, commerciale et administrative . De façon subsidiaire, il précise que ni l’emplacement, ni l’état des locaux ne justifient une augmentation du loyer. En outre, il y a une différence entre un magasin de vente directe sur le boulevard Valéry Giscard d’Estain et un entrepôt situé dans une impasse pour stockage de marchandises, donc s’agissant du taux moyen de location (ce taux devrait tenir compte des taux de croissance des années 2017 et 2018), une distinction doit être opérée entre ces deux catégories de locaux et ce, même si c’était des locaux situés dans la même zone.

Le 12 juillet 2018, par arrêt avant-dire droit, la Cour d’Appel d’Abidjan a infirmé  l’ordonnance du 11 mai 2018 et statuant à nouveau, déclare le juge des référés compétent pour se prononcer sur la demande en révision de loyers introduite par la société civile immobilière  ; ordonne une expertise immobilière pour déterminer le montant actuel des loyers des deux entrepôts sis à Abidjan Zone 4, Rue Thomas Edison. Le 24 juillet 2018 l’expert désigné (il avait jusqu’au 26 juillet) a déposé son rapport dont le contenu est le suivant :

-fixation du loyer mensuel à 3.250.000 en raison du fait que les parties ne se sont pas référées aux critères visés par l’article 117 de l’Acte uniforme portant droit commercial général

 Ledit rapport a été contesté par l’intimé qui a demandé une contre-expertise[1], là où la société civile immobilière sollicite en revanche sa confirmation.  Par un arrêt avant-dire rendu le 18 octobre 2018, la Cour d’Appel d’Abidjan a ordonné une contre-expertise. Le 12 novembre 2018, le rapport a été déposé. Tenant compte de l’emplacement du local, de sa vétusté et de l’état des matériaux, l’expert a fixé le montant du loyer à deux millions sept cent soixante-douze mille (2.772.000). A l’instar du premier rapport, des observations ont été faites sur ce deuxième rapport tant par l’appelant[2] que l’intimé[3].

L’arrêt à commenter est intéressant puisqu’il met en évidence les critères de fixation judiciaire des loyers en s’appuyant sur les dires de l’expert. Cependant, l’idée sous-jacente dans cet arrêt demeure le pouvoir d’appréciation du juge en présence des rapports d’expertise.

I-Les critères de fixation judiciaire du montant du loyer

Suivant l’article 116 AUDCG, le montant du loyer est librement fixé par les parties. De même, les conditions de révision sont déterminées par les parties, à défaut, lors de chaque renouvellement. L’article précité met en évidence deux principes connus en matière contractuelle : celui de la liberté contractuelle et de la force obligatoire et plus particulièrement le mutuus dissensu en vertu duquel le contrat ne peut être ni révisé, ni résilié que du consentement mutuel des parties.

Ce n’est que lorsque les parties ne s’entendent pas sur le nouveau montant du loyer (l’expression « accord » est utilisée), qu’elles ont recours au juge. Mais lequel ? Aux termes de l’article 132 AUDCG, il s’agit de la juridiction compétente, statuant à bref délai, dans le ressort de laquelle sont situés les locaux donnés à bail. Deux observations peuvent être faites sur cette disposition a priori claire. D’abord, étant donné qu’il n’y a pas un Acte uniforme dédié à l’organisation judiciaire, il appartient à chaque Etat partie, de déterminer avec précision le juge en question. Au Sénégal, ce sera le tribunal de commerce en premier ressort lorsque le montant du litige est supérieur à 25.000.000 et en premier et dernier ressort lorsqu’il ne dépasse pas ce montant, et en appel, la chambre commerciale d’appel[4]. Ensuite, le législateur OHADA a réglé la question de la compétence territoriale dans la mesure où le tribunal compétent sera celui du lieu de situation des locaux loués. Ce faisant, il a fait preuve de réalisme en ne retenant pas le traditionnel principe selon lequel en matière mobilière et personnelle (il s’agit bien de cette matière en l’espèce dans la mesure où le litige oppose un bailleur, qui souhaiterait revoir à la hausse le montant du loyer, à un preneur) le tribunal compétent est celui du domicile du défendeur, à défaut de sa résidence. N’est-il pas plus facile d’identifier un local litigieux (en matière immobilière) ou dont l’exploitation est source de conflits, comme c’est le cas en l’espèce ? La réponse ne peut être qu’affirmative. En outre, en poussant plus loin la réflexion , on peut se demander si la jurisprudence de la CCJA en vertu de laquelle, le seul juge compétent pour résilier le bail à usage professionnel et expulser le preneur conformément à l’article 133 AUDCG,  est le juge du fond statuant à bref délai[5], pourrait être étendue au contentieux relatif à une révision de loyer. Techniquement, rien ne devrait pouvoir l’interdire si l’on se base sur l’article 132 du même Acte uniforme[6].

Une fois notre religion faite à propos de l’interprétation de l’article 132 AUDCG précité, on peut à nouveau s’interroger sur le caractère limitatif ou cumulatif des cas énumérés à l’article 117 AUDCG.  A notre avis, ces critères ne sont ni cumulatifs, ni limitatifs, comme on peut le constater, concernant ce dernier caractère, à travers l’expression « notamment ».

Dans tous les cas, la Cour d’appel d’Abidjan s’est appuyée sur les différents rapports d’expertise et surtout le second déposé le 12 novembre 2018. Les éléments d’appréciation suivants sont pris en considération :

-l’emplacement du local ;

-la vétusté du local ;

-l’état d’exploitation de ses matériaux ;

-la superficie ;

-le prix des loyers.

Manifestement, les experts ont bien appliqué l’article 117 AUDCG contrairement aux allégations des parties au procès.

II-La portée des rapports d’expertise

Dans l’arrêt commenté, on voit que le juge d’Appel s’est basé sur les rapports d’expertise pour fixer le nouveau montant du loyer à 3.000.000. C’est dire que si les différents rapports lui ont servi d’appoint, il a néanmoins toute latitude pour  s’en écarter (à preuve le premier expert a fixé le nouveau montant du loyer à 3.25.000, là où le second a retenu la somme de 2.772.000) car comme le précise l’article 75 du Code de procédure civile commerciale et administrative, l’avis de l’expert ne lie pas le tribunal. Pareille disposition existe dans les législations des Etats parties à l’OHADA. C’est l’exemple du Sénégal[7]. De même, certaines juridictions communautaires, ne manquent pas de rappeler la portée des rapports d’expertise ou leur valeur probatoire.[8]

 

2- Impossibilité pour un preneur  arguant s’être acquitté de sa dette vis-à-vis du bailleur devant les juges du fond, de soutenir devant celui de cassation l’absence de lien contractuel avec le bailleur

Sommaire

Un preneur à qui s’est substitué un tiers dans la relation contractuelle ne saurait soulever pour la première fois ce moyen devant le juge de cassation.

CCJA, 2e ch, arrêt n°044/2019, 7 mars 2019

Courant 2012, MELEDGE Amal et Samir MEHRY ont conclu un contrat de bail commercial pour un loyer mensuel de quatre cent mille (400.000). Les choses se sont déroulées normalement jusqu’à ce que le preneur ait entendu se faire substituer par un autre locataire qui payait désormais les loyers au bailleur depuis octobre 2014. Estimant que la présence de Monsieur SAID Abbas n’est pas conforme aux stipulations du contrat le liant à MELEDGE Amal, le bailleur a mis en demeure la preneuse de respecter les clauses du contrat soit en occupant elle-même le local, soit en remettant les clés. N’ayant certainement pas constaté d’obtempération de la part du preneur, le bailleur a saisi le juge des référés du Tribunal de commerce d’Abidjan d’une action en résiliation et expulsion[9]. Celui a fait droit à sa demande par décision du 29 juillet 2015. En outre, soutenant que MELEDGE Amal restait lui devoir des arriérés de loyers, le bailleur l’a assigné en paiement. Le 25 novembre 2015, le Tribunal de commerce d’Abidjan l’a condamné à payer les sommes de deux millions (2.000.000) à titre de loyers échus et impayés et soixante-quatre mille neuf cent dix (64.910) au titre de la facture d’électricité dans l’affaire l’opposant à Samy MEHRY, gérant de société. Mademoiselle MELEDJE Amal  s’est pourvue en cassation contre ce jugement du Tribunal de commerce d’Abidjan.

Devant la CCJA, la demanderesse au pourvoi a soutenu qu’elle n’était plus dans un lien contractuel avec le bailleur et par conséquent l’action devrait être dirigée contre SAID Abbas. Donc, sa condamnation au paiement d’arriérés de loyers n’était pas justifiée.

La question posée au juge est celle de savoir si un preneur qui a toujours soutenu devant les juges du fond s’être acquitté de ses obligations est admis à dire devant le juge de cassation qu’il n’est plus lié au bailleur par un lien contractuel.

 I-L ’irrecevabilité en cassation des moyens nouveaux

Pour rejeter le pourvoi en cassation introduit par MELEDGE Amal, la Cour commune de Justice et d’arbitrage rappelle un principe en vigueur dans la plupart des Etats membres de l’OHADA pour ne pas dire la totalité : la réticence envers l’évolution du litige par soucis de cohérence, dit autrement, le cantonnement de la Cour de cassation ou Suprême au contrôle de la légalité des décisions frappées d’un pourvoi. En effet, les juridictions suprêmes ne se prononcent pas sur les faits. Cette règle est rappelée tant par les législateurs nationaux qu’étrangers[10]. Est nouveau le moyen qui n’a pas été invoqué devant les juges du fond[11]. C’est dire que l’absence d’ordre procédural OHADA[12], de même que l’ incapacité de la CCJA à prévoir les conditions de recevabilité des moyens de cassation[13],  ne l’ont pas empêché de se référer audit principe. Mais cette position serait-elle adoptée au cas où la CCJA aurait cassé l’arrêt de la Cour d’Appel ? Nous pensons que non dans la mesure où dans cette hypothèse, la CCJA serait un troisième degré de juridiction[14]. Cette situation autrefois méconnue en droit français, ne l’est désormais plus.

L’état de la question en droit français. L’article L411-3 du Code de l’organisation judiciaire a été modifié par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle. Ainsi, depuis cette loi, en matière civile, après avoir cassé et annulé la décision, la Cour de cassation pourra statuer au fond du litige lorsque l’intérêt d’une bonne administration de la justice le justifie. Il s’agit là d’un changement de paradigme puisque la Cour de cassation n’est plus qu’une juridiction de droit, mais aussi juge du fond. Dans ce cas, il faut que cette qualité soit justifiée par l’intérêt d’une bonne administration de la justice, laquelle, à n’en point douter, relèvera naturellement de l’appréciation souveraine du juge de cassation. A cet égard, non seulement il y a lieu de craindre des abus de la part de la haute juridiction, mais également, il faudra préciser dans quelles hypothèses cette prérogative de la Cour sera déployée[15]. C’est le lieu de rappeler que l’expression « matière civile » doit être entendue de façon extensive eu égard à la définition de la procédure civile.

Si la position de la CCJA est des plus claires s’agissant le rejet des moyens nouveaux, en revanche, elle l’est moins relativement à la situation juridique en présence qui, pour les besoins de la sécurité juridique, devrait être précisée.

II-De la nécessaire précision de la situation juridique en présence

Dans l’arrêt à commenter, l’expression utilisée par la CCJA est la « substitution verbale du bail ». En partant de l’idée selon laquelle substituer signifie « remplacer », on retiendra qu’ici, on parle de « remplacement verbal du bail ». Or, on ne voit pas à quoi correspond exactement, sur le plan juridique, cette situation. Ce n’est pas dire que le droit ignore la substitution, mais celle-ci a un domaine précis. Ce peut être la subrogation (la créance est transmise à celui qui paie lorsque la subrogation est consentie par le créancier[16], le débiteur emprunte une somme à l’effet de payer sa dette et subroge le prêteur dans les droits du créancier[17]), la cession de contrat[18], la novation[19] et la délégation.

Dans le moyen du pourvoi, la demanderesse parle de SAID Abbas qui s’est substitué à elle dans le local loué suivant un contrat verbal conclu conformément à l’article 103 AUDCG. Il y aurait donc un contrat conclu entre le tiers et le preneur, partie au contrat, qui deviendra désormais débiteur du créancier à la place du débiteur initial. De prime abord, nous sommes ici en présence d’une cession de dette, encore faudrait-il qu’elle soit admise en droit ivoirien. S’agirait-il donc d’une subrogation, novation, ou délégation ?

Admettons que la situation précitée renvoie à la subrogation. Dans ce cas, la subrogation consentie par le débiteur demeure exclue car nulle part dans l’arrêt, il n’est spécifié que le débiteur a emprunté une somme pour payer sa dette.  Pour la subrogation consentie par le créancier deux questions simples : le bailleur s’est-il fait payer par un tiers ? Peut-on dire que le preneur est créancier du propriétaire ? A la première question, nous pouvons répondre certes par l’affirmative, mais le propriétaire n’est pas  « effacé » de la relation contractuelle. En outre, compte tenu de la réciprocité des obligations découlant du contrat de bail, contrat synallagmatique, la réponse affirmative s’impose certes, sans être déterminante. L’arrêt commenté ne précise pas non plus si nous sommes en présence d’une novation par  changement du débiteur car il faut l’accord du créancier[20]. De même, il ne s’agit nullement-en tout rien ne permet de pencher pour ce mécanisme- d’une délégation dans la mesure où l’article 1275 code civil ivoirien exige le consentement du créancier.

L’imprécision de la notion de « substitution verbale du bail », nous conduira à retenir qu’il s’agit en l’espèce d’une substitution de personne. En effet, quoique générique[21], est un changement de partenaire au sein d’un même contrat, l'opération par laquelle une personne, le substitué, met en œuvre une obligation née entre deux autres personnes, le substituant et une personne qui n'est pas modifiée, l'insubstitué, sans que le substituant ne disparaisse entièrement du rapport juridique et de telle sorte que le substitué et l'insubstitué soient directement liés entre eux[22]. Peut-on également conclure qu’il s’agit d’une cession de bail sachant que le nouveau preneur payait directement entre les mains du propriétaire ? L’absence de précision de l’existence d’une signification ou notification au bailleur, ne fait que conforter l’hypothèse d’une substitution de personne !

 

[1] Aux dires de l’intimé, le rapport produit par l’expert lui est inopposable parce que violant l’article 74 du Code de procédure civile, commerciale et administrative, irrecevable en raison de sa non-conformité aux dispositions de l’article 117 de l’Acte uniforme portant droit commercial général. A notre avis, s’il est  vrai qu’en matière d’expertise le respect du contradictoire constitue une exigence, en revanche, la nature de toute sanction juridique doit être clairement spécifiée par la loi ou le juge. Or, concernant la loi, il ne résulte nullement de l’article 74 du Code précité, l’inopposabilité comme sanction. Idem pour l’article 117 de l’Acte uniforme portant droit commercial général qui n’a prévu qu’une sorte de « guide-âne » dans la fixation du nouveau montant du loyer à défaut d’accord écrit entre les parties. Dans tous les cas, les autres reproches adressés au rapport d’expertise sont : l’absence d’explications sur les méthodes de calcul et de la prise en compte de l’état de vétusté des locaux.

[2] L’éloignement de l’expert de sa mission, la non prise en compte de l’article 117 de l’Acte uniforme portant droit commercial général. C’est pourquoi, l’appelant sollicite la considération des conclusions du premier expert.

[3] Pour l’intimé, le second rapport doit être homologué parce que l’expert a fait une claire description de la situation géographique des locaux donnés en bail, tenu compte des loyers pratiqués dans le voisinage, fait observer l’état de vétusté  du local.  

[4] Article 8 de la loi n° 2017-24 du 28 juin 2017 portant création, organisation et fonctionnement des tribunaux de commerce et des chambres commerciales d’Appel, J.O. N° 7023 du samedi 1er juillet 2017.

[5] V. E.D. FOTSO, « Résiliation du bail commercial : la mention « à bref délai » ne renvoie pas à la compétence du juge des référés », www.legiafrica.com/actualite/9110-resiliation-du-bail-commercial---la-mention---a-bref-delai---ne-renvoie-pas-a-la-competence-du-juge-des-referes, consulté le 12/07/2019 à 10h 24. L’arrêt en question est CCJA, 1e ch.n°66/2018, 29 mars 2018. L’auteur n’a pas manqué de citer d’autres arrêts tels que :

-CCJA. Ass. Plénière, n°67/2014, 25 avril 2014 ;

-CCJA, 2e chambre., n°129/2015, 12 Novembre 2015.

Récemment, la CCJA a décidé que c’est la juridiction de fond statuant à bref délai et non le juge des référés qui est compétent pour résilier le bail à usage professionnel et expulser le preneur (CCJA, 1e Ch., n°092/2019 du 28 mars 2019).

[6] Selon cette disposition : « Sauf convention contraire des parties, les contestations découlant de l’application des dispositions du titre I du présent livre sont portées à la requête de la partie la plus diligente, sauf dispositions contraires du présent livre, devant la juridiction compétente, statuant à bref délai, dans le ressort de laquelle sont situés les locaux donnés à bail ». Le Livre en question c’est le Livre VI de l’AUDCG intitulé « Bail à usage professionnel et fonds de commerce ». Naturellement, le titre ne peut porter que sur le bail à usage professionnel.

[7] Aux termes de l’article 179 du Code de procédure civile, l’expert n’émet qu’un avis. Le tribunal n’est pas tenu de s’y conformer. Pour information, cette règle issue du Décret n°64-572 du 30 juillet 1964 portant Code de procédure civile n’a pas été retouchée malgré les importantes réformes du CPC intervenues en 2001 et 2013. Bien au contrôle, en vertu de ce dernier Décret, le juge de la mise en état assure le contrôle et la surveillance des expertises ordonnées par la Chambre et prend toutes mesures utiles pour un déroulement diligent de l’expertise. Ces mesures peuvent certainement consister en des rappels faits à l’expert par le juge.

[8] Cour de Justice de l’UEMOA, arrêt n°02/2018, 09 mai 2018 : « Le juge par ailleurs n’est en rien lié par les résultats des mesures d’instruction et notamment par ceux des expertises, puisqu’il conserve sa liberté d’appréciation des faits. Tant la doctrine que la jurisprudence s’accordent sur cette liberté d’appréciation du Juge ».

[9] On voit que le propriétaire est bien au fait de la procédure visée à l’article 133 AUDCG.

[10] V. Article 619 du code de procédure civile français

[11] Cass.1er civ., 12 juillet 1989 : Bull.civ.I, n°288. Précisons néanmoins que si demandes et moyens nouveaux ne sont pas admis, tel n’est pas le cas des arguments nouveaux. V. A toutes fins utiles l’article 34, alinéa 2 de  loi organique sur la cour suprême au Sénégal. Il convient néanmoins de relever que cette règle est loin d’être absolue dans la mesure où une disposition contraire peut autoriser l’admission de moyens nouveaux. C’est également le cas des moyens de pur droit et de ceux nés de la décision attaquée.

[12] Sur cette question V. R. NEMEUDEU, « Droit OHADA et droit procédural », in Les horizons du droit OHADA », Mélanges F.M. SAWADOGO, CREDIJ, 2018, pp.703 et s

[13] La CCJA s’est toujours référée aux cas d’ouverture à cassation en vigueur dans les Etats parties bien avant leur consécration en 2014 dans le Règlement de procédure de la CCJA par l’article 28 bis. V. J.ISSA-SAYEGH, « Le bilan jurisprudentiel du droit uniforme OHADA (Incertitudes législatives et turbulences jurisprudentielles »), in Les tendances jurisprudentielles de la CCJA en matière d’interprétation et d’application du Traité OHADA et des Actes uniformes, Revue de droit uniforme africain, n°003, 2010, p.105. Sur le lien entre moyens et cas d’ouverture à cassation, V. Droit et pratique de la cassation en matière civile et l’article 28 ter du Règlement de procédure de la CCJA

[14] Aux termes de l’article 14 du Traité de l’OHADA, en cas de cassation la CCJA évoque et statue sur le fond. V. Félix FANOU, « La place du recours en cassation en droit communautaire OHADA » », Revue de l’ERSUMA : Droit des affaires - Pratique Professionnelle, N° 4 - Septembre 2014, Doctrine. De l’avis de cet auteur « la qualité de troisième degré de juridiction dont parle la majorité de la doctrine est vraie seulement au moment où la CCJA après cassation ».

[15] Cette crainte n’est pas partagée par Stéphane-Laurent Texier qui a prévu dans le même temps  les cas en présence desquels la Cour de cassation fera jouer ses prérogatives.  S.-L. TEXIER, « Réflexions sur le règlement du litige au fond par la Cour de cassation », Recueil Dalloz 2017 p.63. Quoiqu’il en soit, on peut se demander ce que dira D. TALON de cette réforme, lui qui semblait ne pas cautionner le pouvoir d’évocation de la CCJA, D. TALON, Une Cour de cassation peut-elle juger en fait ?, Gaz. Pal. 13 janv. 2001, n° n°013, p. 6.

[16] V. Article 1249 du Code civil ivoirien

[17] Article 1250 du Code civil ivoirien.

[18] Le législateur ivoirien semblant n’avoir pas consacré la cession de contrat, on peut se référer à d’autres droits tels que le droit sénégalais (article 244 COCC) et le droit français (article 1216 issu de l’ordonnance du 10 février 2016)

[19] V.Article 1271 du Code civil ivoirien.

[20] Article 1271 alinéa 2 du code civil ivoirien.

[21] D.R. MARTIN, « Du changement de contractant », Recueil Dalloz 2001, p.3144.

[22] E. JEULAND, « Proposition de distinction entre la cession de contrat et la substitution de personne », Recueil Dalloz 1998 p.356